隱性收費(fèi)、影響征信……經(jīng)營(yíng)貸換房貸暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)
調(diào)查動(dòng)機(jī)
銀保監(jiān)會(huì)近日公布了8張行政處罰罰單,其中5張罰單處罰原因涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款制度不審慎等。
近年來(lái),隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率逐步走低,多家商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)至4%以下,低于多地首套房按揭貸款利率,且遠(yuǎn)低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差,一些中介活躍在推銷經(jīng)營(yíng)貸的前線,忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營(yíng)貸,聲稱可以省下一大筆利息。
然而,真有這樣的好事嗎?經(jīng)營(yíng)貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。
“我們可以代辦‘轉(zhuǎn)貸降息’,對(duì)您來(lái)說(shuō)特別合適?!苯?,家住廣東省廣州市的王蕊(化名)接到一名從事資金周轉(zhuǎn)服務(wù)中介的電話。對(duì)方稱,相對(duì)于目前的房貸利率,經(jīng)營(yíng)貸利率低至3.2%左右,若選擇置換,每年可為她省下上萬(wàn)元貸款利息。
王蕊心動(dòng)了。去年,她買(mǎi)了一套二手房,總價(jià)約250萬(wàn)元,純商業(yè)貸款利率5.5%,月供超過(guò)8000元,感覺(jué)到壓力特別大。在聽(tīng)到中介介紹的“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”辦法時(shí),王蕊很快來(lái)了興趣。中介告訴她,經(jīng)營(yíng)貸是商業(yè)銀行針對(duì)中小企業(yè)或個(gè)體工商戶推出的貸款產(chǎn)品,目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的負(fù)擔(dān),“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸,都是通過(guò)正規(guī)銀行放款的,絕對(duì)安全”。
據(jù)了解,辦理經(jīng)營(yíng)貸的基本條件,申請(qǐng)人必須是一家企業(yè)的法定代表人或者最大股東,且該公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)要達(dá)到一年以上。目前市場(chǎng)上很多中介對(duì)于不符合資質(zhì)的貸款人也宣稱,通過(guò)一番“私下操作”也能讓對(duì)方順利拿到錢(qián)、省下錢(qián)。
然而,記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),經(jīng)營(yíng)貸置換房貸,不僅存在諸多隱性收費(fèi),后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險(xiǎn),比如擾亂金融市場(chǎng)秩序、可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者征信產(chǎn)生不可逆的影響等。
暗箱操作以貸換貸
宣稱降低還貸成本
記者采訪發(fā)現(xiàn),有不少人收到過(guò)金融中介、房地產(chǎn)中介的推銷短信或電話,稱可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸達(dá)到降息目的。
據(jù)了解,經(jīng)營(yíng)貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高,而且融資門(mén)檻和利率較低,銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下,一些銀行甚至可以做到3%左右,低于房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房尤其遠(yuǎn)低于二套房利率。
一位銀行內(nèi)部人士告訴記者,小微企業(yè)在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí),銀行會(huì)要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照至少滿一年,有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn),企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外,用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。
但這些限制條件在一些中介看來(lái)并非難事。
北京市某房地產(chǎn)中介公司貸款專員李女士向記者介紹,房貸通常通過(guò)以下操作手法轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸:假如你手上有200萬(wàn)元房貸,想要提前還款卻沒(méi)有充足資金,中介會(huì)先把還房貸的錢(qián)借給你,你還清房貸后,房產(chǎn)得以解押。之后,中介會(huì)讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款,等貸款批下來(lái)再用這筆錢(qián)償還欠中介的債務(wù)。最后,你名下?lián)碛薪?jīng)營(yíng)貸,同時(shí)按期支付經(jīng)營(yíng)貸的利息。
“與房貸相比,經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本,每個(gè)月還的都是利息,還貸壓力會(huì)小很多?!崩钆空f(shuō),“如果名下沒(méi)有公司,我們會(huì)負(fù)責(zé)幫你辦,經(jīng)營(yíng)流水、地點(diǎn)等資料也能操作,銀行審核基本都能過(guò),后續(xù)也不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),只需要付一定的手續(xù)費(fèi)即可,手續(xù)費(fèi)一般是貸款額的1%左右?!?/p>
隱性收費(fèi)不可小覷
實(shí)際負(fù)擔(dān)可能增加
“轉(zhuǎn)貸降息”,這個(gè)宣稱能減少數(shù)十萬(wàn)元利息的誘惑,是否暗藏陷阱呢?
在和多位中介溝通后,記者了解到,經(jīng)營(yíng)貸置換房貸,不僅存在諸多隱性收費(fèi),后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險(xiǎn)。
“以貸款金額200萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)貸貸款時(shí)間5年計(jì)算,中介費(fèi)至少要2萬(wàn)元,過(guò)橋墊資費(fèi)、空殼公司維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用需要8萬(wàn)元左右,粗略估算辦經(jīng)營(yíng)貸成本就要超過(guò)10萬(wàn)元?!眮?lái)自安徽省宿州市的房地產(chǎn)中介牛奇(化名)介紹道。
他舉例稱,若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計(jì)算,200萬(wàn)元房貸每月月供1.25萬(wàn)元,利息總額175.65萬(wàn)元;假如5年期經(jīng)營(yíng)貸年化利率3.7%,每月月供6167元。看上去每月月供可以節(jié)省6333元,卻忽略了本金帶來(lái)的壓力,經(jīng)營(yíng)貸先息后本,前面償還的都是利息,5年后需一次性歸還本金200萬(wàn)元,到時(shí)如果一下子拿不出這么多錢(qián)怎么辦?
“相比于房貸長(zhǎng)達(dá)二三十年的還貸款周期,經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后,貸款人的還款壓力驟增。如果沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流支撐,購(gòu)房者就要面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。雖然可以走新一輪流程重新貸款,但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來(lái)政策有變或貸款收緊,能否重新獲得貸款也是未知數(shù)。”牛奇說(shuō)。
“在經(jīng)營(yíng)貸置換房貸過(guò)程中,一些中介只告訴購(gòu)房者好處,而選擇性不說(shuō)存在的風(fēng)險(xiǎn),甚至在運(yùn)作過(guò)程中提出增加服務(wù)費(fèi)。購(gòu)房者真得三思而后行?!迸F娓嬖V記者,如果條件允許,正常通過(guò)銀行提前還房貸,要比用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸更安全、更省錢(qián)。
值得注意的是,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前想提前還房貸也不容易。
來(lái)自北京市豐臺(tái)區(qū)的王潔(化名)去年8月購(gòu)入一套房產(chǎn),貸款260萬(wàn)元。最近她想提前還款,卻發(fā)現(xiàn)通過(guò)銀行App申請(qǐng)線上提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)困難重重,銀行工作人員解釋稱“系統(tǒng)升級(jí)出現(xiàn)bug”,需要和銀行預(yù)約線下提前還款。
來(lái)自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購(gòu)房者也遇到了類似問(wèn)題。記者還注意到,即便能夠成功申請(qǐng)到提前還貸,流程也很復(fù)雜,如果銀行不支持App或網(wǎng)站辦理,那么線下辦理流程更煩瑣,有時(shí)需要花費(fèi)幾個(gè)月時(shí)間。
短貸長(zhǎng)投違反約定
或存在流動(dòng)性危險(xiǎn)
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),經(jīng)營(yíng)貸置換房貸,雖然表面上看能降低資金成本,但可能會(huì)對(duì)自身征信產(chǎn)生不可逆的影響。
“在許多中介的運(yùn)作下,經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限也能夠被拉長(zhǎng)到和房貸差不多,但這中間存在續(xù)貸行為,比如每3至5年向銀行遞交一次申請(qǐng)材料,接受一次審核。風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中,中介幫忙辦理的材料均系偽造,經(jīng)不住多次審查?!迸F嬲f(shuō)。
華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法認(rèn)為,將經(jīng)營(yíng)貸置換為房貸,以獲取利差,違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會(huì)約定借款用途,借款人未經(jīng)貸款銀行同意,將經(jīng)營(yíng)用貸款挪作購(gòu)房,依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定,貸款銀行有權(quán)提前收回貸款或解除合同。
“貸款銀行提前收回貸款,購(gòu)房人的還款壓力會(huì)大幅增加。因經(jīng)營(yíng)貸期限較短,購(gòu)房貸款期限長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸會(huì)造成短貸長(zhǎng)投,這會(huì)給購(gòu)房人形成流動(dòng)性危險(xiǎn)?!睏钋诜ㄕf(shuō)。
北京瀛和律師事務(wù)所律師胡云云告訴記者,國(guó)家明令禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸資金進(jìn)入樓市,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)多次下發(fā)通知“禁止經(jīng)營(yíng)類貸款違規(guī)進(jìn)入樓市”。經(jīng)營(yíng)類貸款進(jìn)入樓市后一旦被查處,銀行可能會(huì)收回貸款,影響個(gè)人征信,甚至有被認(rèn)定為貸款詐騙或合同詐騙的風(fēng)險(xiǎn)。
刑法規(guī)定,以欺騙手段取得銀行貸款,給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金。
為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市,有關(guān)部門(mén)一直在行動(dòng)。
2021年7月28日,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,要求銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查,加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)用途貸款“三查”,落實(shí)各項(xiàng)授信審批要求,不得向無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)用途貸款。
與此同時(shí),從去年下半年開(kāi)始,金融監(jiān)管部門(mén)有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策,全國(guó)房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。尤其今年以來(lái),央行多次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率并降低房貸利率下限,推動(dòng)全國(guó)各地房貸利率大幅度調(diào)降。
“監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)貸款信息共享,及時(shí)了解經(jīng)營(yíng)貸款的具體流向,發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的,要立即查處,并予以處罰,包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關(guān)注客戶資金流向,對(duì)可疑的資金流動(dòng),要及時(shí)向監(jiān)管部門(mén)報(bào)告,對(duì)于違規(guī)流入的,該提前收回的,應(yīng)提前收回經(jīng)營(yíng)貸。中介及購(gòu)房者要有守法、守紀(jì)的觀念,不貪圖小利而違規(guī)違法?!睏钋诜ㄕf(shuō)。
責(zé)編:周曉明
來(lái)源:法治日?qǐng)?bào)